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　　利率越来越低，优质资产越来越稀有，所以当市场上一出现全新的低风险稳收益产品，马上就被险资、

　　今年以来一种名为持有型不动产ABS（机构间REITs）被各路资金追捧，而其发行速度也是以十倍的增速扩张，从去年同期仅有一只10亿元规模的产品发行，到今年前四个月总计13只产品发行，规模跃升至128.51亿元。该类产品以其年化分红率达到4%—6%区间，周期长达15年甚至25年，成为机构资金底层资产配置的新路径。

　　“只要新的机构间REITs发售，参与额度竞标的机构往往都达到数十家，手慢基本无。各家券商、资管机构都在重点布局这一业务，其背后逻辑在于机构间REITs产品周期长、能够提供长期持续的现金流，有望对冲传统投行业务的周期性波动。同时，推动机构实现从被动管理向主动运营的升维，具有显著的长期战略价值。”上海一家头部保险资管机构负责人屈军告诉《华夏时报》记者。

　　Wind数据显示，4月13日，“财通资管-阿特斯持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”获得上海证券交易所批复，成为全市场首单以储能电站作为基础资产的机构间REITs产品；4月28日，该产品正式成立，规模为4.51亿元，也是目前最新一只机构间REITs产品。从时间上看，这只产品从发起到成立仅用了两周时间。

　　“机构间REITs属于私募REITs范畴。相比公募REITs，从产品收益上看，沪市公募REITs去年平均年化分红4.06%—4.18%；深市公募REITs平均年化收益达到6%；财通资管-持有型不动产资产支持专项计划虽然未公布具体分红率，但参考同类清洁能源类持有型ABS，如泰康资产-财通-远景新能源持有型不动产资产支持专项计划，其年化现金派息率较公募REITs平均收益率高出近四成，也就是说保守预计不低于6%，而且这一产品周期长达50年。认购情况非常火爆，由于发行规模不大，我们也就抢到了几千万元的份额。”4月27日，上海一家中型保险资管参与竞标的业务总监何延龙受访时透露。

　　公开资料显示，国内机构间REITs发行始于2023年，最初叫“持有型不动产ABS”，俗称“私募REITs”，是监管和市场对我国“多层次REITs市场建设”的一次成功探索，从发行模式上看，机构间REITs仅针对机构投资人推广销售，以ABS产品为载体，实际投资范畴则对标公募REITs的基础资产投资范围，且可以使用较高比例的杠杆的一款权益型REITs产品。去年机构间REITs开始升温，不仅发行机构增加，认购的机构也在增长。进入2026年，机构间REITs更是呈现供销两旺的局面。

　　值得一提的是，这个原本较为“小众”的产品越来越多地进入更多机构投资者视野，险资是第一个嗅到其能提供稳定高收益的赛道，保险机构不仅自身积极发行产品，同样也是最大的“买家”。数据显示，在当前超过百亿规模的机构间REITs业务中，保险资金配置占比接近一半，券商自营资金和理财也开始跟进，积极布局机构间REITs业务。

　　本报记者梳理发现，今年以来由险资机构作为计划管理人发行的机构间REITs产品有3只，其背后计划管理人均是太保资产，合计发行规模约27.15亿元；2025年全年则有4只险企发起的产品，合计规模约62.35亿元，管理人分别有太保资产、人保资产和泰康资产。

　　“公司合计发行机构间REITs产品规模为35.75亿元，共有20多家机构投资人参与认购，其中保险机构投资人出资比例超过60%。初步估算，2025年保险资金在机构间REITs市场的配置占比达40%至50%。投资端方面，头部险企一直是机构间REITs市场的核心主导力量，今年开始中小险资机构也加大对机构间REITs产品配置意愿。”4月28日，太保资产相关负责人告诉《华夏时报》记者。

　　该负责人指出，低利率市场环境增加了险资资产端配置压力，而投资机构间REITs成为缓解压力的方式之一。伴随我国无风险利率水平持续下行，保险公司利差损风险加大、资产负债久期错配程度加深、经营表现波动加剧。因此对保险资金而言，与公募REITs一样具有高比例分红、现金流稳定、资产久期较长等优势的机构间REITs，为保险资金提升投资回报率、加强资负联动提供了有力工具。

　　“机构间REITs的特征与险资长钱长投天然适配，产品投资期限可达15至25年，甚至更长，预期可以提供长期稳定现金流，公募REITs分红率通常在4%至6%，机构间REITs保守预计不低于这一水平。另一方面，保险机构也是率先试水ABS和REITs业务的先行者，2024年就有5家保险资管机构获批试点开展，当前险企已经成为市场上‘买方+卖方’的复合身份，保险资管机构既可以作为管理人开发产品，又可以作为基石投资人参与投资认购，更能实现双重收益叠加。”屈军对记者表示。

　　险资先行，银行理财、券商资管、信托资金等机构同步跟进，市场人士认为，未来机构间REITs市场有望形成“量大管饱”“权益属性”“低波动性”的三大特性。

　　华泰资产资产支持计划业务部负责人方书发表观点分析，目前参与机构间REITs交易的机构主要包括保险资金、银行理财资金、证券公司自营资金、公募基金以及私募股权基金等各类型资金，呈现“保险资金高占比，各类资金广参与”的总体格局。缓解资产负债匹配压力，险资掘金机构间REITs，既能较好地满足资产负债匹配目标，也可以通过投资优质产品获得合意的收益。

　　来自券商、业内的人士则透露，今年年内机构间REITs市场有望突破千亿元。

　　“今年我们观察到，大资金方主导的非标投资如以、私募基金、股权直投的存量投资业务，将转化成标准化的机构间REITs，其投资标的可能更多集中在商业不动产、仓储资产等行业，因此资金方主导的非标转标机遇可能主导2026年度机构间REITs快速上量。预计2026年内新发机构间REITs规模有望突破千亿元，进入快节奏爆发式增长阶段。”上海一家全国性信托机构资产管理部负责人林顼告诉《华夏时报》记者。

　　持同样观点的还有另外一家本土信托机构副总裁王彦，他在同日受访中预测，经过2025年的摸索，2026年机构间REITs发行量有望实现快速突破。从纯行业选择的视角来看，他更看好数据中心、消费基础设施、定制化产业园区、资产，投资人有望在10—15年通过资产运营收益收回初始投资；但从机构间REITs的发行量来看，他更看好央企持有的高速公路、自用写字楼、园区，能源资产等，它们更契合央企盘活存量，降低负债，增加权益融资的内生需求。

　　“信托资金也是比较适配机构间REITs的专业投资机构，信托机构往往具备不动产和非标投资的丰富经验，对收益率的门槛要求又高于信用债，未来有望成为机构间REITs的生力军。我们今年的另外一大配置方向，就是机构间REITs。”王彦表示。

　　“银行理财资金先天在规则上就具备投资机构间REITs的条件，我们参与了一两单。但其对本金损失风险和流动性风险的承受力都弱于保险资金，所以参与的额度和频次都略逊一筹，但随着机构间REITs存量市场做大，其广阔的二级市场交易空间也有望吸引更多理财资金参与。”国内一家股份制银行理财子公司渠道部负责人孙卫东告诉《华夏时报》记者。

　　“券商自营业务现在正从卖方市场向买方市场转变。对于券商而言，机构间REITs业务周期大多在10年以上，一是开辟长期收入来源，其产品管理费、扩募承销及做市等收入，能共同构成长期持续的现金流，有望对冲传统投行业务的周期性波动；二是推动综合能力升维，管理人不再是收过路费式的被动管理，而是通过资本运作优化资产组合的主动管理能力。”上海一家头部券商浦东南路营业部总经理周伟告诉《华夏时报》记者。