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　　1、国内首批REITs指数化产品即将面世，由易方达、华夏、南方、中金等4家基金公司上报，是国内公募基金领域首批REITs指数化产品。该产品为场外指数基金，锚定中证REITs全收益指数，能够一键布局全市场优质底层资产。 2、首批公募REITs指数基金的落地，有望在供需两侧产生积极的政策协同效应，并引入长期稳定资金，平抑波动并完善定价机制。

　　指数基金的底层品种又迎来新人。2026年5月18日，易方达、华夏、南方、中金在内的4家基金公司齐齐上报中证REITs全收益指数证券投资基金，即将成为国内公募基金领域首批REITs指数化产品。

　　追溯本轮创新的源头，2025年12月底，中国证监会发布了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出要加快推进REITs市场体系建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品。

　　市场对此项政策的响应十分迅速，在不到半年的时间内，就完成了首批指数基金的管理人遴选与申报工作。据基金业内人士透露，最终进入首批名单的管理人，均需要在过往的REITs项目运营及公募基金管理上拥有较为优秀的表现。

　　首批上报的4只产品均为场外指数基金。相比于强调盘中交易和套利功能的场内ETF，普通的场外指数基金直接投资于指数成份证券，采用现金申赎模式。这种运作模式对市场短期波动的敏感度相对较低，更适合通过银行、券商及第三方平台等渠道进行广泛销售，能够有效覆盖更大范围的个人投资者与追求稳健的机构投资者。

　　首批公募REITs指数基金统一跟踪的标的为中证REITs全收益指数（指数代码：932047.CSI）。自2021年9月末开始运作，初始位置1000点，最新点位是1011.5点。

　　在产品设计上，该指数有一个显著的特征：将样本券的分红重新计入指数收益，从而能够充分、真实地反映上市REITs在计入分红后的实际收益表现。

　　回顾该指数的发展历程，2024年6月21日，在中证REITs上市三周年之际，中证指数公司发布了修订公告，并在之后正式推出了实时行情。

　　截至2026年5月18日，该指数共选取了53只满足流动性及上市时间要求的已上市公募REITs作为样本。按照2026年5月15日的对应市值计算，该指数样本总市值约1695亿元，分别覆盖了全市场REITs数量的65.43%和总市值的77.23%。

　　从指数成份的集中度来看，截至2026年5月18日，该指数的前五大成份券分别为华夏华润消费（883434）REIT（权重8.61%）、中信建投（601066）国家电投新能源（850101）REIT（权重6.11%）、华夏中国交建（601800）REIT（权重5.68%）、中金普洛斯REIT（权重5.02%）以及中金安徽交控REIT（权重3.63%）。

　　从我国公募REITs的市场容量来看，截至2026年5月15日，全市场公募REITs首发上市数量已达81只，完成扩募9只，总市值达到2195亿元，资产类别覆盖了产业园、保租房、高速公路、商业不动产等八大板块。

　　特别是在2026年初以来，商业不动产REITs迎来了快速申报期，新申报项目达20单，估值合计超过700亿元。

　　首先是投资者的投研效率与日益庞大的项目规模尚不匹配。公募REITs底层资产涵盖的业态非常多元，运营业绩表现各异，普通个人投资者甚至部分机构机构，往往难以逐一精确甄别现金流的稳定性。

　　其次是资产荒背景下，缺乏标准化的被动配置工具。在当前的低利率环境下，公募REITs凭借其强制分红属性，具备良好的大类资产配置价值，但此前由于缺乏工具，导致资金端配置需求未能完全释放。

　　最后是二级市场的流动性水平以及投资人类型的单一，限制了部分大资金的配置规模。

　　公募REITs指数基金的推出正是解决上述痛点的应时之举。参考美国等国际成熟市场的通行做法，在市场稳步扩容后发行REITs指数及指数基金，能实现从单一标的交易向指数化、规模化投资的全面升级。

　　指数基金相当于为投资者提供了一站式布局全市场优质公募REITs的便捷通道，不仅能有效分散单一产品运营带来的非系统性风险，还能大幅降低投资者的管理成本与单券研究门槛。

　　长期资金通常被视为REITs市场健康发展的压舱石。从我国当前公募REITs的持仓结构来看，配置资金仍以券商自营和保险机构为主。根据2025年公募REITs年报数据，券商自营和保险机构资金合计持有的公募REITs流通盘市值占比已经过半，市场暂时缺乏多元化的流动性补充渠道。

　　首批公募REITs指数基金的落地，有望在供需两侧产生积极的政策协同效应。根据行业测算，此前2026年4月实施的债基新政已将公募REITs纳入二级债基投资范围，若今年新发可投REITs的二级债基累计规模达到1000亿元，按照平均5%的仓位测算，可带来约50亿元的资金配置；若首批及后续共10家基金公司获批REITs指数基金，单家发行规模按3亿至5亿元估算，则指数产品本身将直接贡献30亿至50亿元的增量。

　　两项渠道合计，有望在2026年年内为REITs市场引入近百亿元的长期增量资金。

　　从短期来看，指数基金对二级市场的边际影响主要体现在情绪修复与流动性激活上。由于2026年5月11日至5月15日期间中证REITs全收益指数下跌2.2%，下破1000点关口，录得年内最大周跌幅，此时指数基金的上报具有较强的正面信号意义。

　　从中长期来看，指数基金持续、稳定的申赎与交易，能够有效承接市场供给，激活套利机制，平抑个券非理性抛售造成的价格波动。通过资金围绕指数成份的再平衡，将推动公募REITs市场价格更真实地反映底层资产的内在价值，助力我国公募REITs市场构建起一个更为理性、高效且成熟的定价机制。